ÖNALIM HAKKI
Önalım (Şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu satılan payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı, sahibine bir taşınmazın öncelikli alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732-735 ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240-242 maddelerinde düzenlenen iki tür önalım hakkı bulunmaktadır: Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Yasal Önalım Hakkı.
Yasal Önalım Hakkı:
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazların paydaşlarına tanınan bir haktır. Bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı şartlarla bu payı satın alma hakkına sahip olur. Bu düzenlemenin temel amacı, paylı mülkiyete yabancı bir kişinin dahil olmasını önlemektir. Önalım hakkı, pay sahibine bağlıdır. Bir kişi taşınmazda pay sahibi olduğu sürece bu hakkı kullanabilir. Ancak payını devrettiğinde önalım hakkı da sona erer.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda kendiliğinden doğar. Bu hakkın kullanılabilmesi için payın üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. Tapu siciline şerh edilmesi zorunlu değildir. Hak, doğrudan kanundan kaynaklandığı için herhangi bir kayıt veya bildirim yapılmasına gerek yoktur.
Yasal Önalım Hakkının Sınırları
- Yalnızca pay satışlarında kullanılabilir. Taşınmazın tamamının veya belirli bir kısmının satılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu durumda paylı mülkiyet ilişkisi tüm paydaşların oybirliğiyle kaldırılmış olur.
- Önalım hakkı paya bağlıdır. Pay kimin mülkiyetine geçerse, önalım hakkı da o kişi tarafından kullanılabilir.
- Ayni bir hak değildir. Bu nedenle önalım hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçmez. Hak, yalnızca paydaşın şahsına bağlıdır ve paydaş sıfatının kaybedilmesiyle sona erer.
Bu düzenlemeler, paylı mülkiyetin korunmasını ve paydaşlar arasındaki dengenin sağlanmasını amaçlamaktadır.
Yasal Önalım Hakkının Şartları
- Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır.
- Elbirliği mülkiyeti veya kat mülkiyetinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Payın tamamen veya kısmen satılmış olması gerekmektedir.
- Önalım hakkı, ancak payın üçüncü bir kişiye satılması halinde doğar.
- Önalım hakkı, üçüncü kişiye yapılan satışlarda kullanılabilir.
- Paydaş, diğer bir paydaşın satın almasına karşı önalım hakkını ileri süremez.
- Önalım hakkı, yalnızca dava açılarak kullanılabilir.
- Hak sahibi, üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davası ile hakkını kullanabilir.
Noter Bildirim Zorunluluğu
Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi gereğince alıcı, taşınmazı satın aldığını tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Noter bildirimi yapılmazsa, diğer paydaşlar şufa (önalım) davası açabilir. Noter dışında bir yöntemle yapılan bildirimler geçersizdir. Yazılı olarak başka bir yolla yapılan bildirimler hukuken sonuç doğurmaz. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde, paydaşların önalım hakkını kullanma süresi başlamaz ve alıcı, dava açılma riskiyle karşı karşıya kalır.
Bu düzenlemeler, paydaşların haklarını korumak ve önalım hakkının sağlıklı bir şekilde kullanılmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, sağlararası bir işlemle veya ölüme bağlı tasarrufla kurulabilir. Sağlararası bir işlemle kurulmak istenirse, taraflar arasında önalım sözleşmesi yapılır. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde düzenlenmelidir, çünkü yazılılık şekli, sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Ölüme bağlı tasarrufla kurulmak istenirse, bu hak vasiyetname veya miras sözleşmesi ile tesis edilebilir. Bu durumda, kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulması gerekir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Özellikleri
- Taşınmaz maliki, bir kişiye sözleşme ile önalım hakkı tanıyabilir.
- Önalım hakkı en fazla 10 yıl süreyle geçerlidir. TBK m. 238’e göre, önalım hakkı en çok 10 yıllık bir süre için kararlaştırılabilir.
- Önalım sözleşmesi tapuya tescil edilebilir. Eğer sözleşme tapuya şerh edilirse, önalım hakkı taşınmazın yeni malikini de bağlar.
- Şerh edilmemişse, önalım hakkı yalnızca sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir.
Önalım Hakkının Kullanılması:
Önalım hakkı, yalnızca dava açmak suretiyle kullanılabilir. Dava açılmaksızın, hak sahibinin taşınmazı doğrudan satın alması mümkün değildir. Hak sahibi, önalım hakkı davası açarak, taşınmazın mülkiyetinin bedeli karşılığında kendisine devredilmesini talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 242. maddesi uyarınca, sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, satışın veya satışa ekonomik açıdan eş değer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde hakkını kullanmalıdır. Ancak her halükârda, satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmesiyle bu hak sona erer.
Türk Medeni Kanunu’nun 733/3-4. maddelerine göre, yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmelidir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter yoluyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır. Bildirim yapılmamış olsa dahi, satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde kullanılmazsa hak düşer.
Kanunda öngörülen süreler, hak düşürücü süre niteliğinde olup, süre geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, eğer tapuya şerh edilmişse ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya karşı kullanılabilir. Şerh edilmemişse, hak yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilir.
Önalım hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin ön şartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
Önalım hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz. Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.
Önalım Hakkından Feragat veya Vazgeçme:
Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Önalım hakkının kullanılmasına dair açılacak davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, yer bakımından yetkili mahkemedir.
-BKY HUKUK