ECRİMİSİL
Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibi tarafından rıza gösterilmeksizin veya herhangi bir hukuki sebep olmaksızın başkası tarafından kullanılması durumunda, haksız işgal nedeniyle talep edilebilen tazminat türüdür. Halk arasında haksız işgal tazminatı olarak da bilinir. Bu tazminat, taşınmazın sahibinin veya hukuken kullanım hakkına sahip kişinin, taşınmazı işgal eden kişiden geriye dönük olarak talep edebileceği bir bedeldir. Ecrimisil bir kira bedeli değildir, çünkü ortada taraflar arasında yapılmış bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre en az emsal kira bedeli kadar bir tazminata hükmedilir.
Ecrimisil, doğrudan bir kanun maddesinde düzenlenmemiştir. Ancak, Yargıtay içtihatlarında ecrimisil, haksız fiilden doğan bir tazminat olarak kabul edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında haksız fiil ve haksız zilyetlikle ilgili hükümler ecrimisil davalarına uygulanmaktadır.
Bu kapsamda, Türk Medeni Kanunu’nun 995 ve 1007. maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 49. maddesi ecrimisil taleplerinde hukuki dayanak olarak kullanılmaktadır. TMK 995/1: “Kötü niyetli zilyet, malikin uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.” ,TBK 49: “Hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.” Yargıtay da kararlarında, kötü niyetli zilyedin haksız işgali nedeniyle malikin uğradığı zararın karşılanması gerektiğini belirtmektedir.
Ecrimisil Talep Edebilme Şartları
Ecrimisil talep edebilmek için bazı hukuki koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil talebi için iki temel şart aranır:
- 1. Haksız İşgalin Gerçekleşmiş Olması
Taşınmazın maliki veya kullanım hakkı sahibi, taşınmazın başkası tarafından rızası dışında kullanıldığını ispat etmelidir.
Hukuka uygun bir kullanım sebebi olmamalıdır. Örneğin, kiracı veya geçerli bir izin belgesine sahip olan kişi ecrimisil ödemek zorunda değildir.
Malik veya hak sahibi başta izin vermiş olabilir, ancak bu izin sonradan geri alınmış veya aşılmış olabilir.
- Kötü Niyetli Zilyet Olma Şartı
Taşınmazı haksız şekilde kullanan kişinin, bu kullanımının hukuka aykırı olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir.
Kötü niyetli zilyet terimi, taşınmazı haksız yere elinde bulunduran ve bunu bilerek yapan kişi anlamına gelir.
Kötü niyetli zilyet, taşınmazı işgal ettiğini bilmiyor olsa bile, normal şartlarda bunu öğrenebilecek durumda olduğu için sorumlu tutulur.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Yargıtay, ecrimisilin haksız fiilden doğan bir tazminat olduğunu kabul ettiği için, haksız fiillere ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.
Zamanaşımı süresi, davanın açıldığı tarihten geriye doğru hesaplanır. Örneğin, bir taşınmaz 10 yıldır haksız işgal ediliyorsa ve ecrimisil davası 2025 yılında açılmışsa, sadece 2020-2025 yılları arasındaki haksız işgal için ecrimisil talep edilebilir.
Ecrimisil Talebinden Önce İhtarname Gönderme Zorunluluğu
Genel olarak ecrimisil talep edebilmek için ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak, taşınmazın paylı mülkiyet konusu olması halinde, ihtarname çekilmesi gerekebilir.
Paylı mülkiyette, taşınmazın diğer paydaşları tarafından haksız şekilde kullanılması halinde, ecrimisil talep edebilmek için intifadan men (yararlanmaya engel olunma) şartı aranır. İntifadan men, paydaşın diğer paydaşlara taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmesidir. İhtarname ile veya farklı yollarla bildirilebilir. Ancak, ihtarname çekmek ispat açısından daha güvenli bir yöntemdir.
İntifadan Men Şartının Aranmadığı Durumlar:
- Taşınmazın doğal ürün veren bir yer olması (bağ, bahçe vb.)
- Taşınmazın kiraya verilebilen bir yer olması (konut, işyeri vb.)
- Paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunması
- Daha önce aynı taşınmaz için dava açılmış olması
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil bedeli belirlenirken taşınmazın emsal kira bedeli esas alınır. Ancak, sadece kira bedeli değil, haksız işgal nedeniyle oluşan diğer zararlar da dikkate alınabilir.
Ecrimisil Hesaplamasında Dikkate Alınan Kriterler:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Haksız işgalin süresi
- Taşınmazın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararlar
- Hak sahibinin taşınmazdan elde etmesi muhtemel gelir kaybı
- Eğer haksız işgal birden fazla yıl boyunca devam etmişse, kira bedeli TÜFE oranında artırılarak hesaplanır.
Ecrimisil Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ecrimisil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 6 uyarınca davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Bu konuyla yahut ihtiyacınız olan tüm hukuki süreç ve uyuşmazlıklarınızla ilgili olarak bilgi ve hizmet almak için bizimle iletişime geçmeyi unutmayın.
-BKY HUKUK