Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi yoludur. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılması, kanunda yer alan sebeplerle sınırlı olup, sözleşme ile bunların haricindeki bir sebep tahliye sebebi olarak kararlaştırılamaz.
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye davası ilk olarak gereksinim nedeniyle açılabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus gereksinimin gerçek ve samimi olmasıdır. TBK m.350/1 ‘’ Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ‘’ İkinci olarak yeniden inşa ve imar sebebiyle açılabilecektir. TBK m.350/2 ‘’ Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise ‘’ Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlayarak bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirilebilir. Üçüncü olarak yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. TBK m.351 ‘’ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ‘’ Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirilebilecektir. Bu üç durumdaki tahliye davaları için özel bir yasak vardır. Kiraya veren, hem gereksinim amacıyla hem de yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar için, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kimseye kiralayamayacaktır. Eğer kiraya veren, bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davaları ise ilk olarak kiracının yazılı taahhüt vermesidir. Bu tahliye taahhüdünün yazılı, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve tahliye tarihi gösterilerek yapılması gerekir. TBK m.352/1 ‘’ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde…’’ Kiracının boşaltmaması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir. İkinci olarak iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasıyla kiralanan taşınmaz boşaltılabilecektir. Lakin bu dava için birtakım dava şartları mevcuttur: İki ayrı ayın kira bedeli ödenmediği için iki ayrı ihtar çekilmiş olmalı, ihtarlar haklı olmalı, ihtarlar yazılı olmalıdır. Ayrıca, ödenmeyen ay ve miktarı belirtilmelidir. TBK m.352/2 ‘’ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. ‘’ Üçüncü olarak kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı halinde tahliye davası açılabilecektir. TBK m.352/3 ‘’ Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. ‘’ Tahliye davaları yetkili sulh hukuk mahkemelerinde açılabilcektir.
Borçlar hukukundan kaynaklanan tahliye davaları ile İcra ve İflas Kanunu’ndan kaynaklanan tahliye davaları farklıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi iki sebeple yapılabilecektir. Bunlar, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesidir. Borçlu kira borcunu ödemezse, kiralayan alacaklı kiracısına karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Fakat bu yolla sadece ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi sağlanacaktır. Kiralayan, kiracısının tahliyesini de istiyorsa bu durumda, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır. Görüldüğü gibi Türk Borçlar Kanunu’ndan farklı bir usul izlenmiştir. Keza kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için, kiralayanın elinde, yazılı bir kira sözleşmesi ile şarta bağlı olmadan verilen bir yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekir.Yargıtay, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmasını şart koşmaktadır.(HGK. 28.09.2021, 975/1108.)
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Genel olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Tahliye davası, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir.
Bu konuyla yahut ihtiyacınız olan tüm hukuki süreç ve uyuşmazlıklarınızla ilgili olarak bilgi ve hizmet almak için bizimle iletişime geçmeyi unutmayın.
BKY HUKUK