Kira tespit davaları kira sözleşmesinin taraflarının kira bedeli üzerinde anlaşamamaları durumunda ortaya çıkan ve yeni kira bedelinin dava yoluyla mahkemece belirlenmesini ifade eden davalardır. Söz konusu bu davalar, Türk Borçlar Kanunundaki düzenlenme düsturu sebebiyle yalnızca konut ve çatılı iş yerleri kiraları için açılabilecektir. Dolayısıyla araç ya da tarla gibi çatılı iş yeri yahut konut olmayan kiralananlar için bu dava türünden yararlanılması mümkün değildir. Ciro bedeli üzerinden kira sözleşmesi yapılmış olan iş yerleri kiraları için de kira tespit davasının açılması mümkündür.
Kira tespit davasında kiracı veya kiraya veren kira bedelinin değişen koşullara göre değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir miktarın belirlenmesini talep eder. Bu hakkaniyet kıstaslarının bir kısmı iş bu davayı düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 344/3.maddesinde sayılmıştır. Bahsi geçen maddeye göre Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Dolayısıyla hakim kiranın tespitinde hak ve nesafete uygun bir bedel belirlemekle yükümlüdür. Ayrıca, uygulamada yerleşik içtihatları doğrultusunda kira bedelinin tespiti davalarında, %15 ila %20 arasında bir “hakkaniyet” veya “eski kiracı indirimi” uygulanmaktadır.
Karşımıza çıkan uyuşmazlıklar bakımından kira tespit davası için aranan şartlar; Kira sözleşmesinin varlığı, Hukuki yarar, 5 yıllık süre, davalıya çekilmiş bir ihtarname ve kiralananın konut ya da çatılı iş yeri olmasıdır.
Öte yandan bir başka konu ise kira tespit davalarının hukuki niteliğidir. Kira tespit davaları Hukuk Muhakemeleri Kanununda düzenlenen dava türleri bakımından bit tespit davasıdır. Dolayısıyla kira bedelinin tespitinin ardından özellikle dava tarihi itibariyle davalıdan alınabilecek meblağın icra edilebilmesi adına başkaca hukuki süreçler yürütülmelidir. Ayrıca belirtilmelidir ki dava açılırken talep edilen kira bedeli açık, net ve belirli olmalıdır. Zira kira tespit davaları kısmi dava yahut belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz.
Kira tespit davalarıyla oldukça karıştırılan diğer bir dava türü ise kiranın uyarlanması davalarıdır. Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi mevcutken sözleşmenin kurulmasının ardından beklenmeyen ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkması durumunda, kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması amacıyla açılan bir dava türüdür. Olağanüstü durum karşısında borcun ifasında güçlük çeken tarafın kiranın uyarlanması davası açması söz konusu olacaktır. Bu bakımdan en net farkın kira tespit davalarında, olağanüstü bir durum yokken yalnızca kira sözleşmesinden sonra 5 yıl geçmiş olmasının yeterli olmasıyken kiranın uyarlanması davasında olağanüstü bir sebep gerekmektedir. Nitekim kiranın uyarlanması davası; kira tespit davasının aksine tüm taşınır ve taşınmazlar için açılabilir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava açılmadan önce zorunlu Arabuluculuk dava şartının olduğu ve evvelinde Arabuluculuk müessesesine başvurma zorunluluğu da kira tespit davaları için bilinmesi gereken bir başka mühim meseledir.
Bu konuyla yahut ihtiyacınız olan tüm hukuki süreç ve uyuşmazlıklarınızla ilgili olarak bilgi ve hizmet almak için bizimle iletişime geçmeyi unutmayın.
BKY HUKUK