Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir hukuki ilişkidir. Ancak, bu sözleşme süresince taraflardan biri çeşitli nedenlerle kira ilişkisini sona erdirmek isteyebilir. Tahliye taahhütnamesi, bu durumda hukuken geçerli bir çözüm yolu sunar. Bu makalede, tahliye taahhütnamesi yoluyla kira sözleşmesinin nasıl feshedileceği, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Yargıtay kararları ışığında detaylı bir şekilde incelenecektir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ TANIMI
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı tahliye edeceğine dair kiraya verene yazılı olarak verdiği bir taahhüttür. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini belirleyen temel hukuki dayanağı oluşturur. Bu düzenlemeye göre, tahliye taahhüdünün yazılı olması, serbest irade ile verilmesi ve belirli bir tarihi içermesi gerekmektedir.
TBK MADDE 352’NİN YORUMU
TBK madde 352’ye göre, kiracının tahliye taahhüdü ancak taahhütte belirtilen tarihte taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir. Kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açma veya icra takibine başvurma hakkına sahiptir. Kanunda öngörülen bu sürelerin geçirilmesi, tahliye talebinin düşmesine neden olur.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
- Yazılı olması
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükmü gereği, yazılı olmayan bir taahhütname geçersiz sayılır. Taraflar arasında bu taahhüdün sözlü bir biçimde kararlaştırılmış olması hiçbir şekilde sonuç doğurmayacaktır. Tahliye taahhütnamesinin kanunen yazılı olması gerektiği belirlenmiş olsa bile bu yazılı şekil için hiçbir resmi şekil öngörülmemiştir.
- Serbest İrade ile Verilmesi
Tahliye taahhüdünün kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Zorlama, tehdit veya baskı altında verilen taahhütnameler hukuken geçerli değildir. Baskı altında alındığı ispat edilen taahhütnameler, hukuki geçerliliğini yitirmektedir. - Belirli Bir Tarih İçermesi
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih açıkça belirtilmelidir. Belirsiz bir tarih içeren taahhütnameler, fesih için hukuki bir dayanak teşkil etmez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2020/1175 E., 2020/2309 K., sayılı kararında, tahliye tarihinin açıkça yazılmadığı bir taahhütnamenin geçersiz olduğuna hükmedilmiştir. - Kira Sözleşmesi Dışında Verilmesi
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından bağımsız bir zamanda verilmelidir. Yargıtay kararları, kira sözleşmesi sırasında alınan tahliye taahhütlerinin geçersiz sayılabileceğini, tahliye taahhüdünün sözleşme sırasında alınması halinde kiracının serbest iradesinin tartışmalı olduğunu vurgulanmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE FESİH PROSEDÜRÜ
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kira sözleşmesinin feshi için aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
- Tahliye Tarihine Uyum
Kiracının tahliye taahhüdünde belirtilen tarihe uygun olarak taşınmazı boşaltması beklenir. Eğer kiracı belirtilen tarihte tahliye etmezse, kiraya veren icra yoluyla veya dava açarak tahliyeyi gerçekleştirebilir. - İcra Takibi veya Tahliye Davası
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdü, icra takibinde geçerli bir dayanak teşkil eder. - Dava Açma Süresi
Kiraya verenin, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu süre içinde dava açılmaması, tahliye talebinin düşmesine neden olur.
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshi sürecinde taraflara önemli kolaylıklar sağlayan bir hukuki araçtır. Ancak bu aracın etkin bir şekilde kullanılabilmesi için TBK hükümlerine ve Yargıtay’ın belirlediği kriterlere uygun hareket edilmelidir. Tahliye taahhüdünün şekil şartlarına uyulması, serbest irade ile verilmesi ve sürelere dikkat edilmesi, hukuki sorunların önüne geçmek için gereklidir. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takibi, ilamsız icra niteliğindedir. Bu sebeple, tahliye taahhüdünün icraya verilmesinden önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu değildir. Kiracı, başlatılan takibe süresi içinde itiraz etmediği takdirde, icra müdürlüğünden tahliye işlemi talep edilebilir.
Bu konuyla yahut ihtiyacınız olan tüm hukuki süreç ve uyuşmazlıklarınızla ilgili olarak bilgi ve hizmet almak için bizimle iletişime geçmeyi unutmayın.
BKY HUKUK